賃貸契約書テンプレート

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賃貸契約書は、物件・賃料・契約期間・敷金・解除条件などを貸主と借主が書面で取り決める書類です。国土交通省の賃貸住宅標準契約書を参考にした全27条のWord・PDFと、初期費用を計算するエクセルを無料配布しています。

賃貸契約書の書き方ガイド

出典: 国土交通省 賃貸住宅標準契約書 を参考に当サイトが選んだ主な記載項目は以下の8項目です（標準契約書は使用が法令で義務づけられたものではなく、必須記載事項を定めたものでもありません）。漏れなく記載することでトラブルを防げます。

国交省「賃貸住宅標準契約書」の条文構成（平成30年3月版・全19条）

国土交通省の賃貸住宅標準契約書（平成30年3月版・連帯保証人型）は全19条です。主な条項は次のとおりです（条番号は標準契約書のもの）。当サイトのテンプレートは第1〜6条を標準契約書と同じ見出しにし、第7条以降は条の分け方と順番を変えた独自の全27条です。標準契約書の第12条（一部滅失等による賃料の減額等）にあたる条は、当サイトの書式では第21条です。国交省のページには、令和4年5月18日施行の宅建業法改正を受けて宅地建物取引業者と宅地建物取引士の押印欄を削除したこと、令和6年12月に死後事務委任契約の締結を前提とする賃貸借の特約項目の記載例を追加したことが書かれています（版名は「平成30年3月版」のままです）。

• 第1条 契約の締結: 賃貸人・賃借人の表示と契約物件の特定
• 第2条 契約期間及び更新: 普通借家か定期借家かを明記
• 第3条 使用目的: 居住専用・事業使用禁止の明記
• 第4条 賃料: 金額・支払日・支払方法
• 第5条 共益費: 共用部分の電気・清掃費等の負担
• 第6条 敷金: 額・退去時の精算ルール
• 第7条 反社会的勢力の排除: 暴力団員等でないことの確認条項
• 第8条 禁止又は制限される行為: 別表記載の禁止行為
• 第15条 明渡し時の原状回復: 通常の使用による損耗と経年変化は原状回復の対象外。内容は別表第5にもとづき協議
• 第17条 連帯保証人: 民法改正対応の極度額記載

2020年民法改正の影響

2020年4月1日施行の改正民法により、賃貸借契約に大きな変更が加わりました。新しく契約を結ぶときは、極度額を定めないと連帯保証契約は効力を生じません（民法465条の2第2項）。施行前から続いている契約は、施行後に初めて合意更新されるまでは、極度額の定めがなくても有効です（国土交通省の対応事例集）。

賃貸契約 vs 普通借家 vs 定期借家

「賃貸契約」と一口に言っても、 出典: 借地借家法 上は2つの形態に分かれます。契約形態を間違えると更新トラブルの原因となります。

注意: 定期借家契約は、貸主が「契約の更新がなく、期間満了で終了する」ことを記した書面を交付して説明しないと、更新がないとする定めが無効になります（借地借家法38条3項・5項）。この書面は契約書とは別の書面である必要があるとされています（最高裁平成24年9月13日判決）。貸主は契約締結前に、契約書とは別の書面の交付と説明を行う必要があります。

敷金・礼金・更新料の法的位置づけ

初期費用として徴収される金銭は、それぞれ法的性格が異なります。トラブル時の対応も変わるため、契約書の文言を必ず確認してください。

2020年民法改正のポイント: 民法622条の2は、賃貸借が終了して物件を返したときなどに、受け取った敷金から未払の賃料などを差し引いた残額を返さなければならないと定めました。敷金から一定額を差し引く特約（敷引き）がある契約もあります。特約に納得できないときは、消費生活センターや弁護士に相談してください。

契約解除条件と立退料

賃貸借契約の解除には、貸主・借主それぞれに定められた要件があります。特に貸主からの解約は 出典: 借地借家法28条 により厳格に制限されており、立退料（明渡料）が発生するケースが多くあります。

借主からの解約

• 普通借家: 解約予告の期間は契約書の特約で決まります（1〜2ヶ月前とする契約もあります）。予告期間に足りない時期に退去する場合の扱い（足りない期間分の賃料を払うなど）も契約書で確認します。入居後すぐの解約に「短期解約違約金」を定める契約もあり、これは予告期間とは別の特約です
• 定期借家: 契約期間満了まで原則解約不可。ただし200㎡未満居住用は転勤等の事由で1ヶ月予告で解約可能
• 賃料不当値上げ・修繕拒否: 大家の債務不履行を理由に、相当の期間を定めて履行を催告したうえで解除も可能（民法541条）。修繕されず契約の目的を達せられない場合は催告なしで解除できます（民法542条1項）

貸主からの解約・更新拒絶（正当事由が必要）

借地借家法28条の正当事由は以下の要素を総合考慮して判断されます。

• 貸主自身の建物使用の必要性
• 賃貸借に関する従前の経過（家賃滞納の有無等）
• 建物の利用状況・現況
• 建物の老朽化・耐震性・建替えの必要性
• 立退料の提供（補完的要素として正当事由を補強）

立退料の額

立退料の額は、法律では決まっていません。借地借家法28条は、貸主が建物の明渡しの条件として、または明渡しと引換えに、借主に財産上の給付をする旨を申し出た場合には、その申出も考慮して、正当の事由があるかどうかを判断すると定めています。この条文に、額の計算方法や目安は書かれていません。

注意: 長期の賃料不払い・無断転貸・物件の重大な損壊など、賃貸借の信頼関係を破壊する背信行為がある場合は、催告なしの解除が認められることがあると、国土交通省の賃貸住宅標準契約書の解説に書かれています。無断転貸による解除は民法612条2項に定めがあります。滞納が何か月なら足りるという目安は、国交省の資料には示されていません。当サイトの配布書式の第12条にある「賃料3か月分以上」は、書式の例です。

国交省標準契約書との違いと使い分け

国交省版は大家・入居者双方にとって標準的な権利義務を規定したもので、特約欄での調整が可能です。当サイトのテンプレートも第25条に特約事項の欄があり、そこを使ってペット可・楽器可・短期解約違約金などの条件を追記できます。

当サイトの書式は、居住のみを目的とする賃貸借（第3条）を前提にしています。頭書3の賃料欄は「消費税なし」と印字しています。住宅の貸付けは、消費税を課さない取引だからです（ 出典: 消費税法 別表第二 十三 (2026/10/12確認) ）。事務所や店舗として借りる契約には、この書式のままでは使えません。第19条（民法465条の10の情報提供）は、事業のために負担する債務の保証にだけ適用される条項で、居住専用の契約では適用しません。宅地建物取引士の欄は「記名」です。宅建業法37条3項は、契約締結時の書面に宅地建物取引士が記名することを求めています。

賃貸契約書への印紙税

出典: 国税庁 No.7106 建物の賃貸借契約書 (2026/9/22確認) のとおり、建物の賃貸借契約書は印紙税の課税対象になりません（金額にかかわらず収入印紙は不要です）。「第1号文書」に該当し課税されるのは土地の賃貸借（駐車場等）であり、建物の賃貸借とは扱いが異なります。ただし、貸主が建設協力金・保証金などを一定期間据え置いたうえで返還する取り決めがある場合、その部分が第1号の3文書（消費貸借に関する契約書）に該当することがあります。

賃貸契約書の無料テンプレート 完全無料・会員登録不要・商用利用OK

当サイトの賃貸契約書テンプレートは完全無料でダウンロードできます。メールアドレス入力・会員登録は一切不要で、ボタンクリック後すぐにファイルが取得できます。商用利用も自由で、不動産業者・賃貸管理会社・サブリース事業者の業務利用にもお使いいただけます。

ダウンロードしたWord版は契約物件・賃料・契約期間などを自由に書き換えてご利用いただけます。エクセル版は、賃料・共益費・敷金・礼金などを入力すると、入居時の初期費用、入居月から契約終了月までの月ごとの支払額、更新の通知時期を自動で計算します（1契約につき1ファイルです。シートは契約条件入力・初期費用計算・月次支払表・更新通知・使い方の5枚）。初期費用の火災保険料・鍵交換費用などの金額は例なので、見積書の金額に書き換えてください。

無料テンプレ vs 国交省標準契約書 vs 有料サービスの比較

賃貸契約書の調達方法は大きく3パターンあります。利用シーン・予算・電子契約の必要性に応じて使い分けてください。

シーン別の選び方

• 個人間賃貸（家族間・友人間の貸し借り）: 当サイト無料テンプレで十分。書面1通を双方保管すればOK。
• 初めて賃貸に出す個人オーナー: 国交省標準契約書をそのまま使用するのが安全。トラブル時の参考資料も多い。
• 不動産業者・賃貸管理会社: 当サイト無料テンプレを物件種別ごとにカスタマイズして特約を追加。
• サブリース・転貸借: 当サイトのテンプレートの特約事項（第25条）に転貸・サブリースに関する条項を追記してご利用ください。
• 投資用ワンルーム（オーナーチェンジ含む）: 当サイト無料テンプレ+特約欄で原状回復ルールを明確化。
• リモート契約・全国展開の管理業者: 有料電子契約サービスが効率的。印紙税も非課税で年間コスト削減。

建物の賃貸借契約書は印紙税の課税対象にならないため、電子契約にしても印紙税の節約にはなりません（金額にかかわらず収入印紙は不要です）。一方で、契約書の作成・電子署名・保管をオンラインで完結できる点は、複数物件を管理する不動産業者・賃貸管理会社にとって大きな効率化になります。 出典: 国税庁「コミットメントライン契約に関する印紙税の取扱い」 (2026/9/7確認) は、文書を現物で交付せずファクシミリや電子メールで送信する場合について「実際に文書が交付されませんから、課税物件は存在しないこととなり、印紙税の課税原因は発生しません」としています。この考え方に沿えば、賃貸契約書を電磁的記録のまま締結し現物を交付しない場合も、印紙税の課税原因は発生しないと解されます。これは条文に明記された規定ではなく、国税庁の実務上の見解に基づくものです。

賃貸契約のトラブル事例と対策

賃貸物件を探す方法

• 仲介手数料の値引き交渉：居住用の賃貸では、借主が払う仲介手数料は原則として家賃0.5か月分＋消費税（賃料の0.55倍・税込）が上限です。借主が承諾している場合は、貸主と借主の合計で家賃1か月分＋消費税まで受け取れます（国土交通省の告示にもとづく上限です）。
• 礼金ゼロ・敷金ゼロ物件の探し方：各ポータルサイトで「礼金なし」「敷金なし」で絞り込み検索できます。初期費用を大幅に抑えられます。

引越し費用を安くする方法

引越し一括見積もりサービスを使うと、複数業者の見積もりを同時に比較できます。繁忙期（3〜4月）と閑散期では費用が大きく変わります。

• 3〜4月は引越しが集中するので、時期をずらせると料金が下がることがあります
• 見積もりは同じ条件で複数の業者に頼み、項目と数量を見比べます
• 平日・午後便・フリー便（時間指定なし）は、割安になる業者があります

賃貸の火災保険の選び方

賃貸契約時は火災保険への加入が必須となっている場合がほとんどです。不動産屋が指定する保険に加入する義務はなく、自分で選べる場合があります。

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