- 全36条の契約書に、物件状況確認書（16項目）と付帯設備表（19設備）を付けた1書式を、Word・PDF・エクセルで無料ダウンロードできる
- 売買代金・手付金・契約不適合責任・住宅ローン特約・印紙税の書き方がわかる
- 宅建業法37条1項の記載事項（宅建業者が交付する書面の内容）と個人間売買のリスクがわかる
不動産売買契約書の書き方ガイド
不動産売買契約書の必須記載事項を一覧で確認できます。各条項の記載漏れがトラブルの原因になるため、下表で漏れなくチェックしてください。法令の根拠は 宅地建物取引業法37条 および 民法557条・562条・566条 です。
配布している書式は、仲介業者が入る売買を想定したものです（第17条〜第19条と第21条が仲介業者の条項です。仲介業者がいないときは「該当なし」と書きます）。仲介業者がいない個人間売買には、個人間売買用の書式もあります。
売買契約書の必須記載事項（宅建業法ベース）
宅建業法37条は、宅建業者が自ら売主・買主となるとき、または売買を代理・媒介するときに交付する書面の記載事項を定めています。個人間売買でも、これら記載事項を網羅することで紛争予防に有効です。
| 条項 | 記載内容 | ポイント |
|---|---|---|
| 物件の表示 | 地番・家屋番号・面積（登記簿と一致させる） | 登記簿謄本から正確に転記 |
| 売買代金 | 総額・内訳（土地・建物） | 建物に消費税がかかる場合は別記 |
| 手付金 | 金額（当事者で決める。宅建業者が売主なら代金の20%以下：宅建業法39条1項） | 解約手付（相手方が履行に着手するまで、買主は手付を放棄・売主は倍額を現実に提供して解除できる） |
| 所有権移転時期 | 残代金支払い完了時 | 引渡し日と同日が多い |
| 公租公課の精算 | 固定資産税・都市計画税を日割り精算 | 起算日（1月1日または4月1日）に注意 |
| 契約不適合責任 | 不適合の範囲・通知期間（買主が不適合を知った時から1年以内に通知：民法566条。売主が引渡しの時に知っていた、または重大な過失で知らなかったときは期間の制限なし） | 個人間売買では特約で変更できる（売主が知りながら告げなかった事実は除く：民法572条）。売主が宅建業者のときは、引渡しの日から2年以上とする特約以外は買主に不利で無効（宅建業法40条） |
| 違約金 | 売買代金の ％（割合は当事者で決める。宅建業者が売主なら損害賠償の予定と合わせて20%以下：宅建業法38条） | 相手方が契約に違反し、催告しても履行しないときに解除して請求する |
| 住宅ローン特約 | ローン承認の期限・金額・否認時の解除 | 否認時は手付金全額返還 |
| 印紙税 | 売買代金に応じた印紙額 | 印紙税早見表参照 |
契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）の改正ポイント
2020年4月1日施行の改正民法により、「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へと名称・内容ともに大きく改正されました（ 民法562条・566条 ）。旧法から続く重要変更点は以下のとおりです。
| 項目 | 旧瑕疵担保責任 | 契約不適合責任（現行） |
|---|---|---|
| 判断基準 | 「隠れた瑕疵」（買主が知らず・知り得ない欠陥） | 「契約内容との不適合」（種類・品質・数量） |
| 買主の権利 | 解除・損害賠償（限定的） | 追完請求・代金減額・解除・損害賠償（拡充） |
| 通知期間 | 瑕疵を知ってから1年以内に「請求」 | 不適合を知ってから1年以内に「通知」 |
| 消滅時効 | —（改正前の期間はここでは扱いません） | 権利を行使できると知った時から5年、または権利を行使できる時から10年（民法166条1項） |
| 個人間特約 | 免責特約有効（故意告知漏れは無効） | 免責特約有効（故意告知漏れは無効） |
個人間売買のリスクと対策
個人間売買は仲介手数料を節約できる一方、以下のリスクがあります。司法書士・弁護士への相談を強く推奨します。
| リスク | 具体例 | 対策 |
|---|---|---|
| 権利関係の確認漏れ | 抵当権・差押え・地役権が残っている | 登記簿謄本（全部事項証明書）を法務局で取得・司法書士確認 |
| 境界トラブル | 隣地との境界が曖昧・越境物がある | 確定測量図・境界確認書を売主から受領 |
| 重要事項の見落とし | 都市計画法・建築基準法上の制限が未確認 | 役所調査または宅建士・司法書士への依頼 |
| 契約書の記載不備 | 必須事項の漏れで紛争時に不利 | 本ページのテンプレ + 専門家（弁護士・司法書士等）への相談 |
| 登記の遅延 | 残代金後に売主が登記協力しない | 残代金支払いと所有権移転登記を同時履行 |
住宅ローン特約の重要性
住宅ローン特約は、買主が住宅ローンの本審査に落ちた場合に、手付金全額を返還して契約を白紙解除できる条項です。住宅ローンを利用する売買契約では必ず入れてください。
- 融資申込先: 銀行名・融資希望額を契約書に明記
- 融資承認期限: 契約締結から1〜2ヶ月後の日付（事前審査済みなら短縮可）
- 白紙解除の効果: 手付金は買主に全額返還・違約金は発生しない
- 解除通知期限: 融資承認期限から数日以内に書面で通知（内容証明郵便推奨）
住宅ローン特約がない場合、融資が通らなくても買主の代金を支払う義務は残ります。売主が履行に着手する前なら手付金を放棄して解除できますが、それ以後に代金を払えなければ、契約違反として違約金を請求されることがあり、数百万円単位の損失が発生する可能性があります。
手付解除と違約金（宅建業者が売主なら20%が上限）
民法557条 1項では、相手方が契約の履行に着手するまでは、次の方法で契約を解除できます。相手方が履行に着手した後は、この方法では解除できません。
- 買主が解除する場合: 手付金を放棄
- 売主が解除する場合: 受け取った手付金の倍額を買主に現実に提供
売主が宅建業者の場合、手付は代金の10分の2以下に限られ、手付がどのような性質のものであっても、買主は手付を放棄して、宅建業者は倍額を現実に提供して、相手方が履行に着手するまでは契約を解除できます。これに反する特約で買主に不利なものは無効です（宅建業法39条）。
相手方が履行に着手した後は、手付による解除はできません。相手方が契約に違反し、催告しても履行しないときは、契約書の違約解除の条に従って解除し、違約金を請求します。宅建業者が売主の場合、違約金と損害賠償の予定を合わせて売買代金の20%が上限で、超える部分は無効です（宅建業法38条）。個人間売買に法律で決まった上限はありません。この書式の違約金の割合は空欄です。売主が事業者で買主が事業でない個人の場合は、消費者契約法9条1項1号（平均的な損害の額を超える部分は無効）も確認してください。
印紙税の早見表（金額別税額）
不動産売買契約書には記載金額に応じた収入印紙を貼付する必要があります（印紙税法）。下表の本則税額は 国税庁 タックスアンサー No.7140 、軽減税額は 国税庁 タックスアンサー No.7108（不動産の譲渡に関する契約書の軽減措置） によります（軽減は令和9年3月31日までに作成される契約書に適用）。
| 売買代金 | 本則税額 | 軽減税額（〜令和9年3月31日） |
|---|---|---|
| 10万円超〜50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円超〜100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 100万円超〜500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超〜1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 1,000万円超〜5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 5,000万円超〜1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
| 1億円超〜5億円以下 | 100,000円 | 60,000円 |
| 5億円超〜10億円以下 | 200,000円 | 160,000円 |
※2通作成した場合は各1通に印紙貼付が必要。電子契約をした場合は印紙税がかかりません（ 国土交通省 不動産取引に関するお知らせ ）。
個人間売買のメリット・デメリット
| 項目 | 個人間売買 | 仲介会社利用 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 不要（節約例: 売買代金3,000万円（税別）なら、依頼者一方につき上限105.6万円（税込）） | 依頼者一方から、物件価格（税別）のうち200万円以下の部分5.5%・200万円超400万円以下の部分4.4%・400万円超の部分3.3%（税込）で計算した額が上限（国土交通省） |
| 重要事項説明書 | 不要（個人間は義務なし） | 宅建士が説明・交付 |
| トラブル時の対応 | 当事者間で解決 | 仲介会社が調整 |
| 書類の専門性 | 自分で作成（本ページのテンプレ使用可） | 仲介会社が作成 |
住宅ローンの組み方
個人間売買でも住宅ローンの利用は可能ですが、対応している金融機関が限られます。事前に金融機関への確認が必要です。金融機関によっては、重要事項説明書（宅建業者が交付するもの。個人間売買では無いことが多い）の提出を求める場合があります。
- 対応する金融機関の確認：個人間売買に対応している銀行（一部地方銀行・ネット銀行）を事前に確認します
- 住宅ローン特約の期限設定：事前審査承認から本審査承認まで1〜2ヶ月の余裕を持った期限を設定することが重要です
- 重要事項説明書の扱い：金融機関によっては重要事項説明書の提出を求める場合があります
売買契約のトラブル事例
| トラブル | 内容 | 対策 |
|---|---|---|
| 契約不適合責任 | 引渡し後に雨漏り・シロアリ等が発覚 | 物件状況確認書（告知書）で事前に開示・特約で責任範囲を明確化 |
| 引渡し前の物件損傷 | 契約後・引渡し前に台風等で物件が損傷 | 危険負担の条項を明記・損害保険への加入を確認 |
| 売主の二重譲渡 | 同じ物件を別の買主にも売却 | 残代金支払いと同日に所有権移転登記を行う |
| ローン否認 | 住宅ローンの本審査が通らなかった | 住宅ローン特約を必ず入れる |
所有権移転登記の手続き
不動産を購入した場合、所有権移転登記を行わないと第三者に対して所有権を主張できません。残代金の支払いと同日に手続きを行うことが重要です。
| 必要書類 | 準備する側 |
|---|---|
| 登記済証（権利証）または登記識別情報 | 売主 |
| 固定資産評価証明書 | 売主 |
| 印鑑証明書（3ヶ月以内） | 売主 |
| 住民票 | 買主 |
| 印鑑証明書（3ヶ月以内） | 買主 |
| 売買契約書 | 双方 |
- 登録免許税：売買による土地の所有権の移転登記は不動産の価額の1.5%（租税特別措置法72条・令和11年3月31日まで）。建物は本則で2%（登録免許税法別表第一）で、個人が自己の居住の用に供する住宅用家屋を取得し、取得後1年以内に登記を受けるときは0.3%（租税特別措置法73条・令和9年3月31日まで）です
関連テンプレート
個人間売買で本当に契約書だけで大丈夫？
印紙税はどちらが負担する？
住宅ローンを組む場合の流れは？
契約後にキャンセルしたい場合は？
親子間・親族間売買での注意点は？
表紙は必ず必要ですか？
公正証書化は必要ですか？
契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）はいつまで主張できる？
宅建業者を通さない個人間売買は違法ではない？
違約金は売買代金の何%まで設定できる？
参考文献・出典
本ページの内容は以下の公的情報源に基づき作成しています（2026-10-12 確認時点）。
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