- 重要事項説明書（35条書面）と契約書（37条書面）の法的な定義・違いがわかる
- 交付タイミング・必須記載事項（35条1項の15号）・違反時の罰則を一覧表で比較できる
- IT重説の要件・宅建士試験の論点・買主/借主が知っておくべき権利がわかる
重要事項説明書（35条書面）とは
重要事項説明書は、 宅地建物取引業法第35条 に基づき、宅建業者が不動産取引の相手方に対して交付・説明しなければならない書面です。「35条書面」とも呼ばれます。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 根拠法令 | 宅地建物取引業法 第35条 |
| 説明者 | 宅地建物取引士（宅建士）が、書面を交付して説明する義務あり（35条1項）。テレビ会議等で行うこともできる（国土交通省） |
| 交付タイミング | 契約が成立するまでの間（35条1項） |
| 目的 | 買主・借主が物件の重要事項を理解したうえで契約できるようにする |
| 対象者 | 物件を取得または借りる側（買主・借主）に対して交付 |
宅建士は説明時に宅建士証を提示する義務があります。説明義務に違反した宅建業者は、指示処分や業務停止処分（宅建業法65条）の対象になります。35条の違反そのものには罰金の規定はありません（罰金の規定があるのは37条書面の側。83条1項2号）。
契約書（37条書面）とは
37条書面は、 宅地建物取引業法第37条 に基づき、契約が成立したあと、宅建業者が遅滞なく、代金・引渡しの時期・移転登記の申請の時期などの記載事項を書いた書面を、契約の当事者に交付するものです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 根拠法令 | 宅地建物取引業法 第37条 |
| 作成者 | 宅建業者（宅建士が書面に記名する・37条3項。条文は押印を求めていない） |
| 交付タイミング | 契約締結後、遅滞なく |
| 目的 | 契約内容を書面で確認・記録する |
| 交付先 | 媒介のときは契約の各当事者、宅建業者が自ら当事者のときはその相手方（37条1項） |
重要事項説明書（35条書面）と契約書（37条書面）の違い
35条書面と37条書面は名前こそ似ていますが、目的・タイミング・効力が根本的に異なります。誤解すると契約トラブルに直結するため、必ず押さえてください。
一覧比較表で違いを一気に把握
| 比較項目 | 35条書面（重要事項説明書） | 37条書面（契約書） |
|---|---|---|
| 交付時期 | 契約締結の前 | 契約締結の後、遅滞なく |
| 交付先 | 買主・借主のみ（取得・賃借する側） | 媒介のときは各当事者双方、宅建業者が自ら当事者のときはその相手方 |
| 宅建士の関与 | 説明義務あり・宅建士証の提示必須 | 記名のみ（説明義務なし） |
| 記名と押印 | 宅建士が書面に記名する（35条5項）。条文は押印を求めていない | 宅建士が書面に記名する（37条3項）。条文は押印を求めていない |
| 電子化（IT重説） | オンラインでの説明（IT重説）は、売買は令和3年3月30日・賃貸は平成29年10月から本格運用。書面は、令和4年5月18日から相手方の承諾を得て電磁的方法で提供できる（35条8項） | 37条書面も、相手方の承諾を得て電磁的方法で提供できる（売買・交換は37条4項、貸借は37条5項） |
| 記載事項 | 物件・法令制限・設備・取引条件等（宅建業法35条1項1号〜14号＋6号の2＝計15号。詳細は下記） | 当事者・物件・代金・引渡日・移転登記等 |
| 違反時の処罰 | 指示・業務停止（情状が特に重いと免許取消）。罰金の規定なし | 指示・業務停止・50万円以下の罰金（83条1項2号） |
| 主たる目的 | 判断材料の提供（情報の非対称性の解消） | 合意内容の固定化（証拠化） |
重要事項説明書の交付タイミング（契約前に説明必須）
35条書面は、契約が成立するまでの間に交付・説明されなければなりません（35条1項）。契約が成立してから説明しても、35条が求める説明にはなりません。
- 35条が求める流れ: ①重要事項説明書の交付 → ②宅建士による説明（対面でもIT重説でも） → ③契約の成立（契約書への署名・捺印など）
- 35条の違反になる流れ: 契約が成立した「後」で重要事項説明書を渡して説明する（35条1項の「契約が成立するまでの間」に当たらない）
- 事前送付: 35条は送付の時期を定めていません。当日初めて見ると理解しにくいので、契約の日より前にPDFや郵送で書面をもらえないか、宅建業者に頼んでおきましょう
宅建業法35条は、重要事項説明を「契約が成立するまでの間に」行うことを義務づけています（ 宅地建物取引業法 第35条 e-Gov ）。契約直前に大量の内容を口頭で聞くだけでは判断できないため、実務では事前送付を依頼することが有効です。
宅地建物取引士の役割と責任
重要事項の説明は、条文上、宅建士にさせなければならないものです（35条1項は「宅地建物取引士をして」「説明をさせなければならない」と定めています）。
| 宅建士・宅建業者に課される義務 | 内容 |
|---|---|
| 記名義務（宅建士） | 35条書面・37条書面の双方に宅建士が記名する（35条5項・37条3項）。条文は押印を求めていない |
| 説明義務（宅建士） | 35条書面は、宅建士が書面を交付して説明する（35条1項）。書面を渡すだけでは説明をしたことにならない。相手方が宅建業者のときは交付のみ（35条6項） |
| 宅建士証の提示義務（宅建士） | 説明をするときは、説明の相手方に宅建士証を提示する（35条4項）。違反は10万円以下の過料（86条） |
| 不告知・不実告知の禁止（宅建業者） | 重要事項について、故意に事実を告げず、または不実のことを告げる行為は禁止（宅建業法47条1号）。違反は2年以下の拘禁刑もしくは300万円以下の罰金、または併科（79条の2） |
宅建士が説明義務を怠った場合、宅建業者は指示処分・業務停止処分（65条。情状が特に重いと免許取消・66条1項9号）の対象になります。宅建士本人も、宅建士として行う事務に関し不正または著しく不当な行為をしたときは、指示、1年以内の事務禁止（68条）、情状が特に重いときは登録消除（68条の2第1項4号）の処分を受けることがあります。
IT重説（オンライン重要事項説明）の要件
IT重説は、テレビ会議等のシステムを使って、オンラインで重要事項説明を行う方法です（国土交通省は「IT重要事項説明」と呼んでいます）。
| 要件 | 詳細 |
|---|---|
| 制度の経緯 | IT重説の本格運用は、賃貸が平成29年10月1日から（ 国土交通省 報道発表（平成29年9月8日） ）、売買が令和3年3月30日から（ 国土交通省 報道発表（令和3年3月30日） ）。令和4年5月18日の改正法施行で、35条書面・37条書面を、相手方の承諾を得て電磁的方法で提供できるようになった（35条8項、37条4項（売買・交換）・5項（貸借）） |
| 書面を電磁的方法で受け取るとき | 相手方（買主・借主）の承諾が必要（35条8項） |
| 受け方 | オンラインのほか、引き続き対面で重要事項説明を受けることもできる。書面も、引き続き紙で交付を受けることができる（国土交通省） |
| 宅建士証の提示 | 説明をするときは、説明の相手方に宅建士証を提示する（35条4項） |
IT重説でも、宅建士が書面を交付して説明し、宅建士証を提示するという35条の定めは変わりません。オンラインのほか、引き続き対面で受けることもできます（国土交通省）。
重要事項説明書の必須項目（宅建業法35条1項の15号）
宅建業法35条1項が説明を義務付けている重要事項は、第1号から第14号まで＋第6号の2の計15号です（売買・賃貸で一部異なる）。号の番号は条文どおりに表記しています（ e-Gov 宅地建物取引業法 第35条 ）。
| 号 | 項目 | 具体例 |
|---|---|---|
| 1号 | 登記された権利の種類・内容、登記名義人等 | 所有権・抵当権・差押え等の権利関係 |
| 2号 | 法令に基づく制限の概要 | 都市計画法・建築基準法・農地法・国土利用計画法等 |
| 3号 | 私道に関する負担（建物の貸借を除く） | 私道の通行権・維持管理費等 |
| 4号 | 飲用水・電気・ガスの供給と排水施設の整備状況 | 整備状況・整備の見通し・特別の負担 |
| 5号 | 未完成物件の場合の完了時の形状・構造 | 完了時の宅地に接する道路の構造・幅員、建物の主要構造部・内装・外装・設備（規則16条） |
| 6号 | 区分所有建物の敷地の権利・共用部分の規約等 | 敷地に関する権利・共用部分の規約・修繕積立金・管理費・管理の委託先など（規則16条の2） |
| 6号の2 | 既存（中古）建物の場合の①建物状況調査（インスペクション）の実施の有無とその結果の概要、②設計図書・点検記録等の保存の状況 | 調査は実施後、国土交通省令で定める期間（1年。鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造の共同住宅等は2年・規則16条の2の2）を経過していないものに限る |
| 7号 | 代金・交換差金・借賃以外に授受される金銭 | 手付金・敷金・礼金・更新料等 |
| 8号 | 契約の解除に関する事項 | 手付解除・違約解除・ローン特約解除等 |
| 9号 | 損害賠償額の予定・違約金 | 違約金の上限・予定額 |
| 10号 | 手付金等の保全措置の概要 | 手付金等を受領しようとする場合の、41条・41条の2の保全措置の概要 |
| 11号 | 支払金・預り金の保全措置を講ずるかどうか、及びその概要 | 50万円未満のもの等を除く（規則16条の3）。保全措置は、一般保証委託契約・保証保険契約・一般寄託契約と質権設定契約のいずれか（規則16条の4） |
| 12号 | 代金・交換差金に関する金銭の貸借（住宅ローン）のあっせんの内容と不成立時の措置 | 融資条件・あっせん金融機関・不成立時の措置 |
| 13号 | 契約不適合を担保すべき責任の履行に関する措置を講ずるかどうか、及びその概要 | 規則16条の4の2の措置（保証保険契約・責任保険契約の締結、それらを付保する委託契約の締結、銀行等の連帯保証委託契約の締結、住宅販売瑕疵担保保証金の供託） |
| 14号 | その他、相手方等の利益の保護の必要性と契約内容の別を勘案して命令で定める事項 | 造成宅地防災区域・土砂災害警戒区域・津波災害警戒区域・水害ハザードマップ上の所在地・石綿調査の結果・耐震診断の内容・賃貸の場合の契約期間や敷金精算など（宅建業法施行規則16条の4の3） |
2020年（令和2年）8月28日以降は「水害ハザードマップ上の所在地」の説明が義務づけられています（令和2年内閣府・国土交通省令第2号。e-Gov法令APIで同日施行版から条文が追加されたことを確認・2026-09-22）。根拠は国土交通省令である宅地建物取引業法施行規則第16条の4の3第3号の2（法35条1項14号の委任）で、市町村長が提供する水防法施行規則11条1号の図面に物件の位置が表示されているときは、その図面における所在地を説明します。豪雨災害の頻発を受けた改正です。
重要事項説明違反時の罰則
35条書面と37条書面は、違反したときの扱いが異なります。35条1項〜3項の違反は監督処分（指示・業務停止、情状が特に重いと免許取消）で、刑事罰・過料があるのは、37条書面の不交付（83条1項2号）、宅建士証の不提示（86条）、47条1号の不告知・不実告知（79条の2）です。
| 違反の種類 | 行政処分 | 刑事罰 |
|---|---|---|
| 重要事項説明を行わなかった | 業務停止・指示処分 | なし（35条の違反に罰金の規定はない） |
| 宅建士以外が説明した | 業務停止・指示処分（情状が特に重いと免許取消） | なし（同上） |
| 宅建士証を提示しなかった | 指示処分 | 10万円以下の過料 |
| 37条書面を交付しなかった | 指示処分・業務停止 | 50万円以下の罰金（83条1項2号・法人も同じ額） |
| 重要事項について故意に事実を告げない・不実のことを告げた（47条1号） | 指示・業務停止（情状が特に重いと免許取消） | 2年以下の拘禁刑もしくは300万円以下の罰金、または併科（79条の2）。法人は1億円以下の罰金（84条1号） |
| 水害ハザード説明漏れ | 指示処分・業務停止 | なし（35条の説明事項のため） |
業務停止処分は、1年以内の期間を定めて業務の全部または一部の停止を命じるものです（65条2項）。66条1項8号・9号で免許を取り消されると、取消しの日から5年を経過しない者は免許を受けられません（5条1項2号）。さらに買主・借主からは、 民法415条（債務不履行）・709条（不法行為） に基づく損害賠償を請求されることがあります。
買主・借主が知っておくべきポイント
不動産取引を行う買主・借主として、重要事項説明書に関して以下の権利・注意点を知っておきましょう。
- 署名前に熟読する権利：説明当日に初めて渡されることが多いですが、事前送付を求めることが可能です
- メモ・録音：重要な点はメモを取りましょう。録音したいときは、先に宅建業者に伝えて確かめましょう
- 確認質問の権利：わからない点はその場で必ず確認してください。「後から聞けばいい」は通じません
- クーリング・オフ（宅建業法37条の2）：宅建業者が自ら売主の売買で、宅建業者の事務所等以外の場所で買受けの申込みや契約をした買主は、書面で申込みの撤回や契約の解除ができます。ただし次の場合はできません。①撤回等ができる旨と方法を告げられた場合に、「その告げられた日から起算して八日を経過したとき」。②「当該宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払つたとき」。買主に不利な特約は無効です（4項）。署名・捺印の有無は、できない場合の条件に入っていません
- 説明内容と異なる場合：引渡し後に説明内容と異なる事実が判明した場合は、契約書・35条書面・メモを揃えて宅建業者に説明を求めましょう。損害賠償は民法415条・709条の問題になりえます
宅建業者向け：重要事項説明の効率化
重要事項説明書の作成は、物件調査・法令確認・書類作成など多くのステップが必要です。SaaS（クラウド型業務支援ツール）には、作成の手間を減らす機能を持つものがあります。
| 課題 | SaaS活用で解決できること |
|---|---|
| 記載漏れ・ミス | 必須記載項目のチェックリスト自動生成・アラート機能 |
| 都道府県条例への対応 | 都道府県ごとの付記事項を自動反映 |
| IT重説の対応 | ビデオ通話連携・宅建士証の電子確認機能 |
| 書類の保管・共有 | クラウド保管・複数担当者での確認が可能 |
宅建士試験での頻出論点
35条書面と37条書面の違いは、宅建士試験（宅地建物取引士資格試験）の学習でも整理しておきたい論点です。以下の点を押さえましょう。
| 論点 | ポイント |
|---|---|
| 35条書面の説明義務者 | 宅建士が行う義務あり。宅建士でない者が説明すると違反 |
| 交付先の違い | 35条書面は取得者側のみ、37条書面は双方に交付 |
| 電子化・IT重説 | 書面を電磁的方法で提供するには相手方の承諾が必要（35条8項）。宅建士証の提示は説明のときに必要（35条4項） |
| 37条書面に記載が必要なもの | 代金額・引渡日・移転登記の申請時期等（35条書面とは異なる） |
| 相手方が宅建業者のとき | 売主が宅建業者で相手方が一般の個人なら、交付と説明の両方（35条1項）。相手方も宅建業者なら、交付だけでよい（35条6項の読み替え） |
- 35条書面は「説明義務あり」、37条書面は「交付義務のみ・説明義務なし」という違いは整理しておきたい
- 35条書面の説明と記名は宅建士が行う（35条1項・5項）点を押さえる
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参考文献・出典
本ページの内容は以下の公的情報源に基づき作成しています（2026-10-12 確認時点）。
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