このページでわかること
- 原状回復の「借主負担 vs 貸主負担」の境界を国交省ガイドライン基準で理解できる
- 入居時/退去時チェックリスト・原状回復費用査定シート（Excel自動計算）を無料ダウンロードできる
- 退去立会いのチェックポイントと敷金返還トラブルの対処法がわかる
原状回復とは（基本知識）
民法621条 により、借主は「通常の使用及び収益によって生じた損耗並びに経年変化を除く損傷」を原状に復する義務を負います。つまり、普通に生活していて生じた汚れや傷は借主が修繕しなくてよいのが原則です。これは2020年4月施行の改正民法で明文化されました（最高裁平成17年12月16日判決の成文化）。
| ポイント | 内容 |
|---|---|
| 法的根拠 | 民法621条（2020年4月施行の改正民法で明文化） |
| 国交省ガイドラインの位置づけ | 法的強制力はないが、裁判所の判断基準として多く用いられる |
| 特約との関係 | 特約が有効になる3条件：①借主に不利な内容の明示②借主の理解と納得③借主の真摯な合意 |
借主負担と貸主負担の境界
| 区分 | 定義 | 具体例 |
|---|---|---|
| 借主負担 | 故意・過失・善管注意義務違反による損傷 | タバコの焦げ跡・ペットによる傷・水漏れ放置・落書き |
| 貸主負担 | 経年劣化・通常損耗 | 壁紙の日焼け・畳の変色・設備の老朽化・フローリングの軽い傷 |
| グレーゾーン | 使用方法によって変わる | タバコのヤニ（喫煙可物件は争点）・釘穴（多数の場合）・結露によるカビ |
経年劣化と通常損耗の早見表
耐用年数を超えた部位は残存価値が1円（ほぼゼロ）となるため、借主が修繕費用を全額負担することはありません。
| 部位 | 耐用年数 | 残存価値（耐用年数超過後） | 借主負担の計算例 |
|---|---|---|---|
| 壁紙クロス | 6年 | 1円 | 入居2年で損傷：残存4年分×損傷割合 |
| カーペット | 6年 | 1円 | 同上 |
| フローリング | 材質により15〜30年 | 10%〜 | 故意損傷：補修費×残存価値率 |
| 畳（表替え） | 3年 | 1円 | 同上 |
| エアコン | 6年 | 1円 | 同上 |
| 給湯器 | 15年 | 10% | 故意損傷：交換費×残存価値率 |
原状回復費用の相場
| 工事内容 | 費用相場 | 負担区分の目安 |
|---|---|---|
| ハウスクリーニング（1R） | ¥20,000〜¥35,000 | 特約なければ貸主負担 |
| ハウスクリーニング（3LDK） | ¥80,000〜¥120,000 | 同上 |
| 壁紙クロス張替え（1㎡） | ¥1,000〜¥1,500 | 故意・過失のみ借主負担 |
| フローリング補修（1箇所） | ¥15,000〜¥50,000 | 故意・過失のみ借主負担 |
| 畳の表替え（1枚） | ¥3,000〜¥8,000 | 通常損耗は貸主負担 |
| 設備修理（エアコン・給湯器） | ¥30,000〜¥150,000 | 故意・過失のみ借主負担 |
原状回復費用の計算式（国交省ガイドライン準拠）
借主負担額は次の式で算出します。 国交省ガイドライン Q&A及び別表で詳細が示されています。
| 計算項目 | 計算式 | 具体例 |
|---|---|---|
| 残存価値率 | (耐用年数 − 経過年数) ÷ 耐用年数 | クロス（耐用6年）入居3年 → (6-3)/6 = 50% |
| 借主負担額 | 修繕費 × 残存価値率 × 損傷割合 | 1万円 × 50% × 100% = 5,000円 |
| 耐用年数経過後 | 残存価値1円 | 故意の損傷でも借主負担はほぼゼロ |
| 毀損部分のみ | 毀損面積 ÷ 全体面積 | 1㎡毀損/全20㎡ = 損傷割合5% |
裁判例から見る貸主・借主負担の境界
- 最高裁平成17年12月16日判決：通常損耗の借主負担特約は、特約の必要性・客観的合理性・借主の明確な認識・合意が必要
- 東京地裁平成21年9月18日判決：「ハウスクリーニング費用2万円を借主負担」特約は具体額が明示されていれば有効
- 東京簡裁平成22年6月22日判決：耐用年数を超えたクロスの故意損傷は1円のみ借主負担
- 大阪高裁平成16年12月17日判決：賃貸借の更新料は契約書に明確に記載があれば原則有効
原状回復義務に関する関連書類比較
| 書類 | 役割 | 作成時期 |
|---|---|---|
| 入居時チェックリスト | 入居前の物件状態を双方で確認・写真で記録 | 入居日 |
| 退去立会い確認書 | 退去時の損傷箇所と負担区分を双方で合意 | 退去日 |
| 原状回復費用査定書 | 業者見積もりと借主負担額の内訳を提示 | 退去後1〜2週間 |
| 敷金精算書 | 敷金残額と返還日を明記 | 退去後1ヶ月以内 |
退去立会いのチェックポイント
立会い前の準備
- 入居時の写真・動画を確認して損傷前の状態を記録する
- 契約書の特約事項を確認する（ハウスクリーニング・ペット費用等）
- 国交省ガイドラインの借主負担・貸主負担の区分を事前に確認する
立会い当日の確認事項
- 全室の傷・汚れを写真撮影する（タイムスタンプ付き）
- 設備（エアコン・給湯器・換気扇）の動作確認をする
- 退去確認書へのサインは内容を十分に読んでから行う
- 「一切の費用を負担する」「貸主の判断に従う」等の包括的な文言には注意する
- 不明な点はその場でサインしない権利がある
敷金返還トラブルの対処法
敷金が返還されない場合、以下の手順で対処します。
- 書面で請求：内容証明郵便で「敷金返還請求書」を送る
- 少額訴訟：60万円以下なら1回の裁判期日で解決できる（弁護士不要）
- 弁護士相談：示談・交渉または通常訴訟による解決
- 消費者センター相談：局番なし188（無料）
敷金返還トラブルを弁護士に相談する
原状回復費用の不当請求・敷金返還拒否は弁護士に相談することで解決できる場合があります。少額訴訟（60万円以下）なら弁護士なしでも手続きできます。
弁護士に無料相談する →関連テンプレート
特約で「ハウスクリーニング費用は全額借主負担」とある場合は払う必要がある？
特約が有効になるには①借主が特約の内容を十分に理解していること②借主が真摯に合意していること③金額が社会通念上相当であることが必要です（最高裁平成17年12月16日判決）。契約時に十分な説明がなかった場合や、費用が著しく高額な場合は消費者契約法10条違反として無効とされることがあります。入居前に特約内容を必ず確認し、不明点は質問してから署名しましょう。
タバコを吸っていた場合のクロス全張替えは妥当？
喫煙によるヤニ・臭い付着が広範囲にわたる場合は、部屋全体のクロス張替えを借主負担とすることが認められた判例があります。ただし、耐用年数（6年）を超えたクロスの場合は残存価値が1円となるため、借主負担額は大きくなりません。費用の妥当性を判断するには、複数の業者から見積もりを取ることをお勧めします。
ペット飼育の場合の追加費用相場は？
ペット可物件のペット飼育による損傷は通常損耗を超えるものとして借主負担になります。費用相場は1Rで¥50,000〜¥150,000程度（爪傷・臭い除去・消毒等を含む）が目安ですが、損傷の程度や物件の広さによって大きく変わります。契約書の特約内容（ペット費用の上限等）も必ず確認してください。
修繕費用の見積書が高すぎると感じる場合は？
見積書の内容を確認し、①同種工事の相場（複数業者に見積もりを依頼）と比較する②国交省ガイドラインの計算式で自分で計算する③弁護士・消費者センターに相談する、の手順で対処してください。見積書の交付は賃貸人の義務ではありませんが、請求する場合は交付するよう求めることができます。
退去後に追加請求書が届いた場合は？
退去立会い時にサインした確認書の内容と照らし合わせて、追加請求の根拠が正当かどうか確認してください。サインした内容を超える請求や、国交省ガイドラインに反する請求には異議を申し立てることができます。対応に困ったら消費者センター（局番なし188）や弁護士に相談してください。
画鋲・ピンの穴は借主負担？
画鋲・ピン程度の小さな穴は通常損耗として貸主負担になるのが原則です（国交省ガイドライン）。ただし下地ボードの張替えが必要なほど大きい穴（くぎ・ねじによる穴）は借主負担となります。同じ箇所に大量の穴を開けた場合も借主負担となるケースがあります。
入居中に故意でない損傷ができた場合の対応は？
地震・台風など天災による損傷は貸主負担、給排水管の老朽化による水漏れは貸主負担になります。借主の生活上の不注意（結露の放置によるカビ・水漏れ放置による床腐食等）は善管注意義務違反として借主負担になる可能性があります。発生時に直ちに貸主・管理会社へ通知し、写真・修理見積もりを残しておくと後の責任分担で有利になります。
原状回復の借主負担額に上限はある？
法律上の上限はありませんが、敷金額を超える請求は別途請求書ベースで支払う必要があります。「敷金から差し引きでゼロ円返還」というケースが多く、敷金以上の請求は実務上稀です。ただし喫煙・ペット飼育規約違反等で多額の損傷がある場合は敷金を超える請求もあり得ます。納得できない場合は
参考文献・出典
本ページの内容は以下の公的情報源に基づき作成しています（2026-05-12 確認時点）。